Építkezés Fórum   Hofstadter Tüzép Schiedel és Leier kémények - Hofstadter Építoanyag Centrum Kft. Szaniter - Hofstadter Építoanyag Centrum Kft. Nyílászárók - Hofstadter Kft. Beltéri ajtók - Áron Ház Kft. Mixerbeton - HODA Beton Kft. Lájkolj a Facebookon! Kövess a twitteren!

Vissza   Építkezés Fórum > Építkezés előtt > Építkezés költségei

Válaszol
 
LinkBack Téma eszközök Megjelenítési módok
Régi 2011-11-02, 12:24   #1 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 5
Kiosztott köszönetek: 1
Begyũjtött 0 köszönetet 0 hozzászólással
mute Van már jó hozzászólása
Kérdés Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Tisztelt Fórumozók!
Lehet-e ráció a következőt megfontolni: egy családi ház felépítését nem magánszemélyként, hanem

a.) egy új, a tevékenységében ingatlan bérbeadással is foglalkozó vállalkozás keretében kivitelezzünk?

b.) jelenlegi - most még EVA-s, de akkor átminősítendő - egyéni vállalkozás tevékenységi körét ingatlan bérbeadással kibővítve kivitelezzük?

Bármelyik esetben jogszerű-e, ha a vállalkozás tulajdonosa (akár új cég, akár egyéni vállalkozó) saját magának/családjának adja bérbe a felépíttetett új ingatlant?

E megoldások mellett szól a beruházás azonnali áfa megtakarítása, tehát most fel lehetne húzni, s berendezni áfa mentesen a házat. (Így van?)

Ellene szól, hogy ennek később ára lesz: a "bérbeadás" áfa és adóvonzatai, illetve nagyon megbonyolíthatja a későbbiekben a dolgokat, ha netán mégis eladásra kerülne az ingatlan egy előre nem látható esemény miatt.

Szeretnénk megalapozottan dönteni, s csak olyan megoldás érdekel, ami teljesen jogszerű és az adóhatóság számára elfogadható.

Köszönöm, ha megosztják/megosztjátok ezzel kapcsolatban a véleményeket, tudnivalókat!
mute nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 15:37   #2 (permalink)
sbs
Tereprendező
 
sbs avatarja
 
Csatlakozott: 10-05-03
Hely: Tárnok-Budapest
Összes hozzászólás: 1.583
Kiosztott köszönetek: 525
Begyũjtött 188 köszönetet 168 hozzászólással
sbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtagsbs Rendkívül híres fórumtag
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Igen kreatív gondolat :-)
Én személy szerint nem látom ennek technikai akadályát, hiszen kivitelezhető a gondolat. A probléma ott van elásva, hogy ahelyett hogy egyszerűen felépítenél egy családi házat, elég kacifántos a terv megvalósítása.

Egyáltalán nem tudom, hogy magánszemély egyáltalán bérelhet-e házat (ez amúgy az albérlet fogalmát merítené ki normál esetben)

Tehát lehet hogy máris két cégre lesz szükséged, az egyik bérbeadja, a másik bérbeveszi az építkezés befejeztével.

Mindenképppen komoly megvalósítási számítások kellenek, a döntés előkészítéséhez, amit még az is felrúghat a későbbiek során, hogy mikor milyen jogszabályok fognak változni és ez milyen negatív, vagy pozítiv hatással lehet a folyamatra.

Ez az én első gondolatom arra amit felvetettél.

Arról nem is beszélve, de ez maradjon kettőnk között (...) hogy egy családi ház kivitelezése során elég sok mindent be lehet szerezni számla nélkül is, bár ennek egyáltalán nem lenne szabad pozitívumnak megjelennie, mégis így van. A munkadíjról nem is beszélve....

Esetleg telephelynek nem építheted? Azaz úgy készülne a terv mint egy telephely, amelynek vannak kiegészítő helyiségei is (konyha, mosdó, WC)

DE szerintem jobban jársz ha simán építkezel, de lássuk más véleményét is.
__________________
Az építkezés egy nagy kaland!
Olasz kémények képgalériája 2012: www.kemenyek.info
sbs nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 16:22   #3 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 5
Kiosztott köszönetek: 1
Begyũjtött 0 köszönetet 0 hozzászólással
mute Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Köszönöm, hogy reagáltál. Az biztos, hogy a kérdésre, miszerint magán ember bérelhet-e házat, a válasz egyértelmű igen. Miért ne bérelhetne akármit egy magánszemély? Ahogyan lakást, úgy házat is, más kérdés, hogy ez idehaza kevéssé elterjedt, pedig sok esetben lenne benne ráció. (A pénz kamataiból, amiből felépítesz egy házat, abból bérelhetnéd is, s még a tőkéd is megmaradna...) Tehát biztosan nem kell hozzá két vállalkozás.

A kérdés továbbra is az, hogy egy vállalkozás kell-e hozzá? Ha ingatlan bérbeadási céllal vállalkozóként építek, akkor tényleg megmarad-e az áfa, majd bérbe adhatom-e azt saját magamnak. (Utóbbi egyébként megint csak egy technikai kérdés, mert ha magadnak nem adhatod, akkor bérbe adod a sógorodnak vagy a szomszéd néninek, akik persze nem fizetnek, te befizeted utána a közterheket, amit kell és kész.)

Ha egyszerű lenne, biztosan több referencia lenne rá, tehát vannak benne buktatók. Viszont ha működhet a dolog, akkor jelentős megtakarítási potenciál is, ezért szeretnénk mindenképp a végére járni a szabályszerű megoldási lehetőségeknek.
mute nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 17:26   #4 (permalink)
Építész
 
istvan62 avatarja
 
Csatlakozott: 10-06-11
Hely: Budapest
Összes hozzászólás: 2.925
Kiosztott köszönetek: 46
Begyũjtött 713 köszönetet 660 hozzászólással
istvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtag
Üzenetküldés Skype™-on keresztül istvan62 részére
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Én is ott látom a nehézséget, ami sbs hozzászólásából is kijön: nem tudhatjuk, milyen jogszabály változások jönnek. Jele helyzetben nem hogy egy évre, de még fél évre előre sem érzem biztosnak az adó szabályokat. Ráadásul ha a változások miatt hirtelen ki kell belőle lépni, akkor jönnek a céges eladás adó vonzatai. Ráadásul ha ezt nyomott áron akarod intézni, akkor vagy felvállalod hogy az adó ellenőrök megtalálják a problémát abban, hogy a saját cégedtől olcsón veszed meg a házat, vagy valakit közbe kell iktatni, és akkor kétszer jön az átírási illeték.
Szóval hazai viszonyok között szerintem nagyon nem tervezhető.
__________________
Mérnöki szolgáltatások álmai megvalósításához: Tóth és Erdélyi építész iroda
istvan62 nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 18:47   #5 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 5
Kiosztott köszönetek: 1
Begyũjtött 0 köszönetet 0 hozzászólással
mute Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Egyetértek azzal, hogy Magyarországon sajnos megszűnt a jogbiztonság, bármi és mindennek az ellenkezője megtörténhet. Azonban ahogyan apám mondaná, "a föld nem maradhat üresen". Tehát muszáj gondolkodni azon, hogy mit vessünk jövőre, akkor is, ha tudjuk, hogy egy jégeső mindent elvihet...

Ahol e témát fejtegetik, ott is rendszerint "céges" építkezésről írnak. Ugyanakkor az is kérdés, nem egyszerűbb-e az egészet (ha lehet), egyéni vállalkozóként kivitelezni? Hiszen akkor nincs elkülönült vagyon, egyszerűbb lehet a kivonás, ha arra kerülne a sor.

Egy 2009-es APEH állásfoglalás pl. így fogalmaz:
"Egyéni cég nem minősül jogi személynek (...), egyéni cég nem rendelkezik önálló jogképességgel, nincs elkülönült vagyona, vagyis nem függetleníthető a magánszemélytől.

Tekintettel az előzőekben foglaltakra, amennyiben az egyéni cég formájában működő egyéni vállalkozó a tulajdonában álló ingatlant (pl. üzlethelyiség) vagy személygépkocsit oly módon vonja ki a vállalkozásból, hogy ezáltal ő maga, mint magánszemély kerül tulajdonosként feltüntetésre (...), akkor ezzel összefüggésben a magánszemélynek nem keletkezik vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettsége, mivel tényleges vagyonmozgás nem következik be."
mute nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 19:12   #6 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 2
Kiosztott köszönetek: 0
Begyũjtött 2 köszönetet 1 hozzászólással
stradic Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Az ötlet nem rossz, én még 1 nagy előnyét látom ennek a verziónak, ha meglévő cégről/vállalkozásról van szó: hivatalosan ki tudod venni a pénzt a vállalkozásból.
Ez nagyon fontos dolog, mert pl hiába van a cégednek 20 millió nyeresége, mire azt magánszemélyként kézhez tudod venni, hogy építkezhess belőle, jó ha a fele megmarad...
Ezzel szemben, ha a cég építtet, akkor keletkezik 20 millió költség (aminek az áfáját még vissza is igényeli), nincs nyereség, nincs társasági adó és valami jelképes potom összegért a kéglit bérbeadod magadnak, mint magánszemélynek.
Ha létezik már a cég és van egy csomó bevételed, amit nem nagyon kellene leadóznod és építkezni szeretnél, akkor ez egy nagyon jó módszer szerintem.

Ha viszont nincs még céged egy csomó felhalmozódott bevétellel, és csak ezért akarnál alapítani egyet, akkor necces az ügy:
1. Be kell vinned a cégbe az építkezés várható költségeit (céges hitel sokkal gázosabb, mint egy magánszemélyes lakáshitel, úgyhogy önerősnek kell lenni), mert magánszemély még építhet is a semmiből, aztán ha x év után esetleg megkérdezi valaki, hogy miből építette, akkor majd mond valamit, hogy kitől kapta kölcsön, de cégnél ilyen nincs, ha egy számlát kifizetsz, akkor lenni kell pénznek mögötte. Maradjunk a 20 millánál, mint kerek számnál, ha ennyit beleteszel a vállalkozásba csak az építkezés miatt, azt rengeteg adó nyomán tudod csak kivenni és viszontlátni, ezt én nem tenném.
2. Ha nincs más bevétel, csak az ingatlan bérbeadás akkor cirka 30-40 évig veszteséges leszel. Ha esetleg más bevétel is van vagy mást is csinálsz a céggel, nulláról indulás és kb 20 milla költség után nem egyszerű nyereségesnek lenni, szóval akkor is legalább 10 évről beszélünk. Namost azt tudjuk, hogy van az a bizonyos elvárt adó, valamint 2-3 év veszteséges működés után számíthatsz az APEH-re, mert akkor már hivatalból ki kell menniük.. Bár talán megmagyarázható nekik, de egyből levágják a szitut és megkeresnék a rést a pajzson..

Összefoglalva, ha van egy nagyobb céged, egy "házárnyi" felhalmozódott nyereséggel, akkor járható az út, sőt, a többség nem is bérbeadásra, hanem irodának építi meg ilyenkor, ami lakóingatlan is, ez bevált gyakorlat. Ebben az esetben a kikerült nyereségadót/osztalékot/áfát figyelembe véve kb feleannyiből felépíthető egy ház.
Ha viszont azért akarsz céget csinálni, akkor a fenti problémák miatt nem javaslom a dolgot, mert úgy szerintem nem buli.
stradic nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-02, 20:11   #7 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 5
Kiosztott köszönetek: 1
Begyũjtött 0 köszönetet 0 hozzászólással
mute Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Potom összegért nem lehet kiadni, csak a piacihoz közelítő áron, s az után be kell fizetni az áfát, csak így működik. (Előre be kell jelentkezni az áfa alá, mert különben áfa mentes alapesetben, de lehet választani.) Ha ugyanis nem a piacihoz közelítő áron van bérbe adva az ingatlan, akkor azt egyrészt utólag megállapíthatja az adóhatóság, s visszamenőlegesen befizetteti a közterheit vagy saját cég és cégtulajdonos esetén pl. természetbeli juttatásnak minősíti a lakhatást, s akkor ugyanaz a vége. Szóval a piaci bérleti ár körül kell kalkulálni.

Arra én is gondoltam, hogy mi a helyzet akkor, ha irodaként épülne meg (ami nem is hazugság, mert mindig is a saját lakásban volt az irodám, s az új helyen is ott lenne). Csak kérdés, hogy az ingatlan mekkora részét fogadják el irodaként (terasz, kert, garázs, stb...). Illetve ez esetben is felmerülhet, hogy a vállalkozás akkor béren felüli juttatásként adja az ott lévő magánembereknek a lakhatást, aminek lehet költsége. (Persze ki megy be ma akármelyik irodába megnézni, hogy lakik-e ott valaki...)

No a lényeg, hogy mivel számunkra ez nagy tétel, hiszen régóta erre gyűjtünk, bármilyen megoldás közül csak olyan jöhet szóba, ami teljesen legális, jogilag és APEH által is elfogadható. Nem akarok semmivel csalni, csak utánajárni a legális lehetőségeknek.

Egyébként van vállalkozás, ez egy EVA-s egyéni vállalkozás. Ezért új cég helyett talán érdemesebb kilépni az EVA körből, s úgy belevágni, kibővítve a jelenlegi tevékenységet a bérbeadással vagy irodát építeni saját célra, ami persze akkor néhány évig költséggel ellátja a fő tevékenységet is. E mellett szólhat - mint korábban írtam -, hogy mivel EV-ként nincs elkülönülő vagyon, a kivonás és a könyvelés is egyszerűbb lehet. Csak hát nagyon-nagyon körbe kell járni mindent, mert egy vessző rossz értelmezése boríthat mindent...
mute nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-03, 04:56   #8 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 2
Kiosztott köszönetek: 0
Begyũjtött 2 köszönetet 1 hozzászólással
stradic Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Bérleti díjnál magasabb összeggel sem buksz sokat, mert csak az adó vonzata érdekes számodra, mivel a bérleti díj gyakorlatilag az egyik zsebedből a másikba vándorol, úgyhogy tényleg felesleges irreálisan alacsony összeggel kockáztatni. (Csak annyira érdemes figyelni, hogy évi 1 millió alatt legyen, mert jelenleg akkor kedvezőbb az adózási vonzata.) Viszont a vállalkozás veszteségessége ugyanúgy 10 évekre elő van irányozva magasabb bérleti díjnál is.

Az előbb egyébként mikor átfutottam a postokat, mire a végére értem már nem is maradt meg, hogy EVA-s vagy jelenleg. EVA esetén a "vállalkozásból pénzt kivenni költséggel" című történet eleve érvénytelen, ott leadózod a jelenleg 30%-ot és teheted zsebre a megmaradt pénzt, semmiféle költségelszámolást nem tudsz érvényesíteni. Nyílván emiatt ki tudsz jelentkezni az EVA hatálya alól, de a már relative magas adókulccsal (30 sem kevés) leadózott bevételt magánszemélyes vagyonoddá téve nehogy visszatedd már egy vállalkozásba!

Végiggondolva többször - mert számomra is érdekes témáról van szó, ez csak akkor járható út, akkor viszont nagyon is jó út, ha adott a vállalkozásban az építkezés költsége, mint nyereség. Ekkor az előnyei:
1. Nem kell a nyereség után társasági adót fizetni, ez legyen 10%
2. Nem kell a nyereség saját vagyonná varázsolása után osztalék utáni forrásadót fizetni, ez legyen mondjuk 16% SZJA+14% EHO=30%
3. Áfát visszaigényled, ez további 27%, úgyis jövőre valósulna mindez meg

Összerázva ezeket a számokat 67%, tehát 167 Ft helyett 100 Ft-ba kerül Neked minden költség.
Cserébe sajnos nem a sajátod az ingatlan, hanem a cégedé, ha irodaként építed akkor kevesebb, ha ingatlan bérbeadásra, akkor több a menet közben felmerülő költség (pl évi 1 millió alatti, pl havi 80 ezres ingatlan bérbeadás havi 15-ezres adóvonzattal jár jelenleg).

Ha beviszed a pénzt a vállalkozásba és úgy akarod az egészet lejátszani, akkor az említett 1-3 pontokból csak a 3.-at nyered meg, az ÁFÁ-t, plusz számolnod kell csomó gonddal, veszteséges vállalkozás problémái és kötelező minimális adója, APEH kiszállás, hogy mi a fenéért vagy veszteséges évek óta, stb.. Valamint a cégé a pénz innentől kezdve, amit újra magánvagyonoddá nagyon sokért tudsz tenni, ingatlan eladásnál az nagyon költséges mulatság.
Ezek a társaságokra vonatkozó szabályok, egyéni vállalkozóként másabb a helyzet, azt annyire nem ismerem, de kb valami olyasmi, hogy ott ha saját magad laksz benne, akkor azt tuti ki fogják golyózni az ellenőrök, hogy akkor nem minősülhetett volna áfa levonásra jogosító költségnek. Továbbá tudtommal eladásnál ilyenkor a vételár után normál SZJA-t fizetsz, ami most 16% meg félszuperbruttó és a többi kavarás, tehát sokba lesz az is.

Szóval szerintem hagyd, ha tényleg összegyűjtöttétek rá a pénzt és hivatalosan akarsz eljárni, akkor az ÁFA miatt ne menj bele, mert sok buktatója lesz és a végén nagyon meg lehet szívni az egészet, pl nem engedik levonni az áfát, aztán ott állsz a teljes árakat kifizetve a házad előtt, hogy még nem is úgy a Tiéd, ahogy kellene...
stradic nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Hálásak a hozzászólás írójának
mute (2011-11-03), sbs (2011-11-03)
Régi 2011-11-03, 07:23   #9 (permalink)
Új tag
 
Csatlakozott: 11-11-02
Összes hozzászólás: 5
Kiosztott köszönetek: 1
Begyũjtött 0 köszönetet 0 hozzászólással
mute Van már jó hozzászólása
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Nagyon köszönöm az érdemi válaszod!

Sok minden azon múlik, hogy végül hogy döntenek az EVA sorsáról. Ha eltörlik, akkor 2012-től költségre lesz szükség, s ez esetben kézenfekvőnek tűnik, hogy ezt - ha erre van mód - ne 100 forintos gémkapcsokból tarháljuk össze, amikor ott van egy tervezett (s részben irodaként használt) ház több tízmilliós nagyságrendű valós költsége, ami egyrészt több milliós azonnali áfa megtakarítást, másrészt a vállalkozás bevételeinek lefedését is szolgálhatja.

Tudom, a csapda a "másik végén" van a dolognak, amikor valamiért ki kell venni a vállalkozásból esetleg vagy eladni. Viszont a macerát megint ellensúlyozhatja, hogy nemcsak a beruházási egyszeri költséggel lehet számolni, hanem a bútorok, riasztó, izzók, rezsi, javítások stb. folyamatos költségeinél is jelentkezhet az áfa megtakarítás és a költségként való elszámolhatóság.

Mivel ez óriási felelősség, mert nem dobálózunk tízmilliókkal, ezért hálás vagyok minden olyan felvetésért, ami a kockázatokra hívja fel a figyelmet, hogy mindent mérlegelni lehessen töviről-hegyire.
mute nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Régi 2011-11-03, 09:20   #10 (permalink)
Építész
 
istvan62 avatarja
 
Csatlakozott: 10-06-11
Hely: Budapest
Összes hozzászólás: 2.925
Kiosztott köszönetek: 46
Begyũjtött 713 köszönetet 660 hozzászólással
istvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtagistvan62 Rendkívül híres fórumtag
Üzenetküldés Skype™-on keresztül istvan62 részére
Alapbeállítás re: Lakóház építése vállalkozóként, saját célra

Ma reggel a Kossuth rádióban adóügyi szakértők az adórendszer kiszámíthatósága szempontjából Európában az utolsó előtti helyre tették a magyar gazdaságot.
Az egésszel kapcsolatban az az érzésem, hogy erősen kezd emlékeztetni a tőzsdézésre. Egy merész húzással vagy hatalmasat szakítasz., vagy hatalmasat buksz, vagy nem történik semmi, de ez csak a végén derül ki.
__________________
Mérnöki szolgáltatások álmai megvalósításához: Tóth és Erdélyi építész iroda
istvan62 nem elérhető  
Digg this Post!Add Post to del.icio.usShare on Facebook
Válaszol idézettel
Válaszol

Címkék
áfa, házépítés, vállalkozás

Téma eszközök
Megjelenítési módok

Hozzászólás szabályai
Új témákat nem hozhatsz létre
Válaszokat nem küldhetsz
Fájlokat nem csatolhatsz
A hozzászólásaidat nem módosíthatod

BB code : bekapcsolva
Pofik bekapcsolva
Az [IMG] kód bekapcsolva
A HTML kód kikapcsolva
Trackbacks are bekapcsolva
Pingbacks are bekapcsolva
Refbacks are bekapcsolva



A pontos idő 03:56 , a GMT +1 időzóna szerint.


Powered by vBulletin® Version 3.8.5
Copyright © 2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
Search Engine Friendly URLs by vBSEO 3.3.2
Copyright © 2016 Építkezés Fórum