Átalakítandó épületek vásárlása

[istvan62]

Egy kicsit beszéljünk arról is, hogy milyen állapotú az ingatlanon álló épület.
Már az elején le kell szögeznünk, hogy mivel még nem vagyunk birtokon belül, ezért szinte soha nincs lehetőség feltárások készítésére, ezért a vizsgálat főleg szemrevételezést jelent. Ilyen módon pedig inkább indirekt következtetéseket lehet levonni, vagyis nem azt tudjuk megállapítani, hogy az épülettel minden rendben, hanem legfeljebb azt, hogy semmi jele nem látható problémának.
A vizsgálódás általában két alapvető kérdésre keresi a választ:

• az épület pillanatnyi műszaki állapota, és várható alakulása
• egy átalakítás várható műszaki feltételei

Az első az egyszerűbb kérdés. Szerencsés esetben az épület nem frissen festett, mivel egy festés a nyomok nagy részét el tudja tüntetni. Meg kell vizsgálni a látható felületek állapotát, és repedéseket, nedvesség foltokat kel keresni, megvizsgálni a faszerkezetek állapotát. Információt kell gyűjteni a gépészeti rendszerek koráról, a várható felújítási igényekről.
A második kérdés már sokkal bonyolultabb, és a szakemberektől is nagy átalakítási tapasztalatot igényel, hogy egy ilyen szemle alapján véleményt mondjanak az épület átalakítás kapcsán várható problémákról. Egy átalakítás kapcsán a gépészeti, és elektromos rendszerek állapota kevésbé érdekes, mert az ésszerűség általában a teljes újra szerelés valószínűsíti (Egy szépen, teljesen felújított épületben egy húszéves gépészeti rendszer esetleg öt év múlva egy újabb teljes felújítást kényszerít ki) Ha tetőtér beépítésre készülünk, akkor fontos az alapok, az áthidalók, és a födém állapota. Az alapok állapotáról csak feltárással tudunk információt szerezni. Ha fafödém van akkor szinte biztos, hogy megerősítésre, új födémre kell készülni. Ha beton födémet találunk az sem biztos, hogy megfelelő teherbírású. Ha fölülről le van betonozva, akkor nem sok információnk van a teherbírásról, jó esetben megengednek egy kis vésést a padláson, és akkor már több információhoz juthatunk. Ezek nélkül marad az a tapasztalat, hogy a hasonló korú épületeknél milyen megoldások szoktak megjelenni. A felsoroltak alapján sok a bizonytalansági tényező, és ezek mindegyike fél - egymillió forinttal pörgetheti a számlálót az átalakításnál. Pontosabb választ csak akkor kaphatunk, ha az átalakítás tervezéséhez alapos feltárások készülnek, de még az is előfordulhat, hogy a kivitelezés közben derülnek ki olyan rejtett problémák, amit a vakolat eltakart.
Ezek után ismét csak azt tudom javasolni, hogy ház vásárlásakor forduljanak szakemberhez, aki az épület állapotáról átfogó képet tud nyújtani, és készüljenek fel rejtett költségekre.

[hyper]

kedves istván nagyon nagyon tetszett a legutóbbi hozzászólásod, köszönöm szépen

[istvan62]

Pedig érzésem szerint sokak számára a tartalma nagyon elkeserítő. Elismerem, hogy ilyen tanácsadásoknál az a véleményem, hogy ezekkel a lehetőségekkel szembesülni kell. Ha az ember tudatában van annak, hogy milyen költségekre kell számítania, és mik azok, amik később előkerülhetnek, akkor tudja tervezni a projektet. Ha a projekt közepén derül ki egy váratlan egymilliós tétel Az nagyon kellemetlen lehet, mert az épület már szét van szedve annyira, hogy nem lehet benne lakni, de a befejezéshez a plusz pénz előteremtésére nincs lehetőség ...
Erre jobb nem is gondolni, ettől családok mehetnek tönkre

[hyper]

Lehet , hogy elkeserítő azonban, mindenképp jobb előre tudni ahogy te is írtad, én személy szerint úgyérzem lehet 1-2 millióval megtolja a beruházást, de nyugodtan hajtom le a fejem, nem döl rám a fal vagy a tető igaz 1 fityingem sincs még ilyen nagyobb terjedelmű projectre de szépen apránként!, abban bízok hogy még kibírja azt az időt az épületem amíg összeszedem magam!
családok mehetnek szét... hát ez elkeserítő de van alapja, de jobb ügyesen, okosan és lassan, igaz én 1 lurkó vagyok, de nagyon törekszem arra hogy a párommal a legboldogabbak legyünk, próbálom nem a legtöbb időm az építkezéssel és felujítással tölteni de a hidegben nemi gazán lehet semmivel se haladni.. beépített szekrény projectet csinálgatom
de jön a nyár és új bejárati ajtóm lesz ha minden igaz ,
és ha eljön az idő majd igyekszem nem hanyatt vágódni a költségektől, amibe kerülni fog a felújítás

[istvan62]

Én a költségek előzetes félmérését tartom az egyik sarkalatos kérdésnek. Igaz, hogy ez az építőiparban nem egyszerű, én is legfeljebb nagyságrendekről szoktam beszélni, mivel vállalkozó kivitelezéssel nem foglalkozom. Viszont arra igyekszem felhívni a figyelmet, hogy az adott átalakításnál milyen rejtett többlet költségek jelentkezhetnek, mindig hangsúlyozva ezek bizonytalan jellegét.
Általában a kisebb pénzű építtetők választják a meglévő épület átalakítását, ami legtöbbször a kezdéskor valamilyen mértékben lakható, sőt nem ritka a bennlakásos építkezés, amikor csak korlátozott időre tudnak kiköltözni. Ha kivitelezés közben derül ki, hogy szükség lenne még egy-két millióra, akkor a kezdeti lakható állapotot már megszüntették, a véglegeset pedig pénz hiányában nem tudják elérni. Szóval ott állnak egy nem lakható épületben, amibe egy vagyont beleöltek, ez az igazi rémálom.