Telekvásárlás

[sbs]

Hogyan válasszunk ki egy jó telket? Mi az amit kerüljünk mindenképp? Ezeket kéne most itt megvitassuk.

Kétféle telekvásárlás létezik (szerintem):

1. van egy nagyon jó eladó telek amit felkínálnak nekünk és nem tudunk ellenállni....
2. Szeretnénk építkezni és telket keresünk.

Az biztos, hogy amikor telket veszünk általában megnézünk jópárat, feltéve hogy nem, az '1' pont szerint járunk el. Ilyenkor sok mindent feljegyzetelünk és otthon aztán kielemezzük a paramétereket:

• a telek helye (falu, város, határ, stb)
• a telek mérete (hossz, szélesség)
• különálló a telek? Esetleg csak szorgalmi útról közelíthető meg?
• a telek tájolása
• a telek domborzati viszonyai (nagyon sok plusz költséget jelenthet egy rosszul megválasztott domborzati viszonyokkal rendelkező telek)
• a telken lévő növényzet (főleg az alapba eső idős fák okozhatnak nem várt kellemetlenséget a gyökereikkel)
• a telek talajviszonyai
• a közművesítettség mértéke: viz, gáz, villany. Egy egyedülálló üres telken szerencsés esetben a viz és a gázcsonk lehet bent, a villany elég ritkán.
• bekerített a telek?
• a telken lévő egyéb épületek amiket el kell bontani.
• a telek tulajdonviszonyainak rendezettsége
• a telken esetleg lévő jelzálog és egyéb teher
• az eladó hozzáállása, alkukézsége

Első körben ezek jutottak eszembe, biztos van ami kimaradt. A fentiekből az azonban minden esetre látható máris egy kezdő laikus vásásrlónak, NEM CSAK AZ ÁR és a MÉRET ami számit. Biztos vagyok benne hogy mindegyik felsorolt pontról sok tanulságos történet van már.

[istvan62]

sbs szokásos profizmusával elég alapos felsorolással indított, és tényleg minden pontját érdemes lesz kielemezni, én első körben csak a következőkkel egészíteném ki:
Nem tennék különbséget a két vásárlási változat között, mert ha ellenállhatatlannak látszik a telek, akkor is végig kell nézni a check listát.
fontos lehet még:

• a környék közlekedése/közösségi közlekedése
• szolgáltatások elérhetősége (orvos, piac, üzlet, óvoda, iskola...)
• a környezet biztonsági, és szociális állapota

de a legfontosabb, amiről nem szabad megfeledkezni: az a helyi építési szabályzatnak (HÉSz) az ingatlanra vonatkozó rendelkezései.

[Gábor]

En meg csak gondolkodoban vagyok a telkekkel, de biztos, hogy a hely es a kilatas sokat fog donteni. Fontos Budapest kozelsege, mivel munkaink javareszt fent vannak. Csalad ettol nem lenne messze1.5 ora, ha szurom a gazpedalt.
Budaors nagyon tetszik, illetve a hegyek. Akar ezert Esztergomig is felmennek. Sajnos nem vagyok ott ismeros, de azt szeretnem, hogy 1.5-2 km-en belul legyen posta, bank, bolt stb...

Hosszutavon gondolkodom egy ilyennel kapcs, de mar most ugy gondolkodom, hogy egy reszet beepitenem a hegybe es hatalmas uvegfeluleteket akarok. Ez nem tudom, hogy mennyire hatranyos, de nagyon jo otleteket lattam par eve. Azota nem tudom elfelejteni.

A hegyi kozlekedes autoval nem gond, szeretem az ilyesmit. Tomegkozlekedes jo ha van a kornyeken.

Na szep kis igenyek mi?

[sbs]

Gábor eredeti hozzászólása

Na szep kis igenyek mi?

Az a jó ha vannak igények! Amit jó fontolóra venni az az, hogy Budapest melyik oldalán akarsz letelepedni, ahhoz képest hogy hol lesznek a munkáid főleg és hogy melyik irányban van a család. Ugyanis Budapesten átmenni rendszeresen + 1 óra. Az M0 sem a legjobb alternatíva, mert a komplett elkerülés van vagy 70 km és nagyon hosszú. Ráadásul tele van kamerákkal és ha szúrod a pedált sokba fog kerülni.

Magam nevében a déli budai oldalt javaslom. Budaörs jó hely, még Törökbálint is ajánlható lenne neked. Közel az M7 és az M0 déli része. Onnan már csak egy kőművesköpés Tárnok ahol nyaranta sörözhetnénk együtt (ha söröznék).

[istvan62]

Szerintem az igényekkel nincs semmi gond, feltéve, hogy van mögöttük "tehetség" (mármint anyagi). Egyébként a felsorolásoddal ez az egyetlen gond. Látszik belőle, hogy határozott elképzelésed van, innen kezdve csak azt kell vizsgálni, hogy mennyire tudod megvalósítani.
Az ingatlan piacon nem vagyok otthonos de érzésem szerint a budai oldalon tényleg a déli rész lesz elérhetőbb, olcsóbb.

[Gábor]

Tavaszra meg csak a telket akarom megvenni, majd vagy 5 ev mulva epitkezni. Sajnos ezen ido alatt annyi kiadasom lesz, hogy nem lesz penzem epitkezni. Nagyon sokat kene ehhez fejlodnom: s

Nem vagyok a sorert, de jo kolara, vagy szalonnasutesre barmikor at ugranek...

Budaorsot szeretem, kozel van az m7, radas igy az orszagban minden kozel lesz...

Az epitkezest nagyon meg akarom majd tervezni, mivel ezegy olyan hely, ahol kikapcsolodom es pihenek. Szeretnem, ha kornyezetbarat es reszben megujlo lenne. De sok dologban kiszolgalna. Terepen, ha kint vagyok rengeteg jo otletet latok, ilyen pl egy olyan garazs, ahol lemoshatom az autot, anelkul, hogy kimennek. /telen fasza/ Vagy biztos terveznek dolgozoszobat... Itt is van :d Bar ott ugy tudom, hogy szabalyozva van a vadaszat, de az also helyisegekbe biztos, hogy belevinnem a temat... Na hat ezek meg csak almok, sokat kell meg ezert melozni.

[istvan62]

A domboldal egy szép dolog, azt javaslom alaposan készülj fel, már a vásárlásra is. Néhány szempontot a másik témánál már összeírtam, (http://epitkezes.forum.hu/telek-atal....html#post2365) itt még annyit tennék hozzá, hogy mint írod a hegyi közlekedés számodra nem gond. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy ha ott építkezel néhány kocsi téglát, meg betont is fel kell oda varázsolni.

[Gábor]

Hát nem mondasz hülyeséget:S Ez már még egy többletköltség:S A tüzépek ezt elég keményen meg is fizettetik.

Évek alatt vajon mennyivel ehet meg egy átlagosa 60 ezret menő autó 5 literes alap fogyasztással? Nekem hegyen eszik 8-9-et...

[istvan62]

Ez csak a direkt költség, amit a tüzéppel kapcsolatban számolhatsz. De próbáld megbecsülni azt, hogy ha a mixer, vagy a pumpa nem tud akár milyen időben felmenni, milyen technológiai vonzatai lehetnek egy hirtelen esőnek, vagy kisebb fagynak.

[istvan62]

Mélyedjünk el egy kicsit a telek választás problémáiban, és mindjárt a legszakmaibb résszel kezdem: szabályzatok.
Vannak általános érvényű országos szabályok, rendeletek, és vannak a helyi előírások. Ez utóbbiak akár háztömbönként különbözőek lehetnek, sőt előfordul olyan is, hogy főútvonal közelsége, vagy egyéb tényező miatt a helyi szabályzat csak egy szélső sor telekre külön rendelkezéseket hoz.
Arról a legtöbb építkező hallott már, hogy létezik beépítési százalék, ami azt mutatja meg, hogy a teleknek hány százaléka építhető be. De fontos tudni, hogy ez nem az épület hasznos alapterülete lesz, hanem a falakt is magába foglaló bruttó terület, amibe még a fedett terasz, vagy az 1,50 méternél jobban kiálló tető is beleszámít.
Mindenhol meghatározzák a megengedett építmény magasságot. Ezt egy másik témánál már részleteztük (építmény magasság) . Ez azt jelenti, hogy felfelé sem terjeszkedhetünk bármeddig.
És jönnek a kevésbé ismert dolgok:
Szintterületi mutató: hasonló a beépítési százalékhoz, de itt az összes szint bruttó területét összeadva viszonyítják a telek területéhez. Pl: megengedik a két szintet, és 30% beépítés mellett 0,5 szintterületet engednek meg, akkor választhatunk, hogy második szint nem teljes területen lesz, vagy csak 25% beépítéssel csinálunk teljes két szintet.
A szabályzat meghatározza azt is hogy hogyan kell elhelyezni az épületet az ingatlanon (szabadon álló, oldalhatáron álló, ikres)
Az is behatárolja a lehetőségeket, hogy a szomszédos ingatlanokon hol, mekkora épületek állnak, mert telepítési távolságot kell tartani.
Ezek csak a legfontosabbak voltak, és mindet egyszerre kell kielégíteni.
Mellesleg sok helyen meghatároznak olyasmit is, mint a tető lejtése, fedése ...
Ezeket végig gondolva nem szabad úgy telket vásárolni, hogy előtte nem érdeklődünk a helyi előírásokról.
De a legjobb, ha már a telek kiválasztásakor kikérik egy tervező véleményét. Mindig is azt hangoztattam, hogy az épület tervezése a telek kiválasztásakor kezdődik. Ennek jogosságát talán a többi szempont is erősíteni fogja.